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아파트 리모델링 시장 전망과 과제

김성식 | 2002.08.21 | 주간경제 689호


재건축 규제로 공동주택 리모델링 시장여건이 다소 나아지고 있다. 그러나 재건축 개발이익 기대, 리모델링에 대한 복잡한 의사결정 구조, 리모델링 관련 법이나 제도 미비, 리모델링 금융 취약 등으로 리모델링시장이 조기에 확대되기는 어려울 것으로 보인다.

주택 리모델링시장 여건이 호전되고 있다. 그동안 국내 주택 리모델링 시장은 서울 등 대도시에 노후 공동주택단지가 많아 잠재수요는 큰 것으로 추정되었으나 소유주들이 개발이익 기대 때문에 리모델링보다는 재건축을 선호함에 따라 뚜렷한 돌파구를 찾지 못했다.

그러나 지난 8월 9일 주택시장 안정대책을 계기로 재건축에 대한 관심이 서서히 확산될 것으로 보인다. 8.9대책의 핵심은 강남지역의 아파트가격 급등을 초래했던 재건축 추진 아파트에 대한 세무조사, 허가요건 강화 및 추진절차 투명화 등으로 막연한 재건축 기대심리를 진정시키기 위한 것이다.

특히, 공동주택 리모델링 시범단지로 선정된 마포구 용강동 아파트의 리모델링 착공을 계기로 70년대 건축돼 노후화되었지만 재건축이 힘들어질 아파트 단지를 중심으로 리모델링시장이 형성되어 갈 것으로 기대된다.


건설에서 리모델링의 의의

리모델링(remodeling)은 신축에 대비되는 개념으로 개조공사를 의미한다. 기존 건축물의 노후화를 억제하여 기능적, 사회적 수명을 연장하거나 성능 개선을 통해 경제적 가치를 제고시키는 것으로서 유지, 보수, 개수 세 영역으로 구분할 수 있다.

모든 건축물은 생애주기상 필연적으로 리모델링 수요가 발생하기 마련이다. 리모델링은 단순히 낡은 것에 대한 수선이 아니라 새로운 기능과 부가가치를 창출하는 재창조의 과정이라고 할 수 있으며 건축물의 신축 → 관리·운영 → 철거 싸이클 가운데 관리·운영의 중요성이 부각되는 것이다. 건축물은 일반 내구재처럼 일정기간 단위로 건축물에 대한 적절한 개·보수 작업을 해주면 건물의 수명을 한층 더 연장할 수 있다는 점에서 리모델링 필요성이 부각되고 있다. 정보화에 따른 새로운 기능의 부가가 요구되고, 에너지 절약 시책 등 경제사회적 여건 변화에 부응하는 리모델링 수요도 있다.

국내건설시장의 발전단계 측면에서 보면 리모델링이 전문영역으로서 체계적으로 정착되고 성장할 수 있는 계기가 되고 향후 신축시장의 성장둔화를 보완하고 신규 건설수요를 발굴하는 대체시장으로서의 의미도 작지 않을 것이다. 국내 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 10% 미만으로 선진국의 50% 안팎 수준에 비해 현저히 낮은 수준에 있어 잠재력은 큰 편이다.


리모델링 부상의 배경

우리 나라 건설시장에서 리모델링이 부상하게 된 배경을 주택수요, 국내건설시장 구조, 제도적인 변화 측면에서 살펴본다. 먼저 국내건설시장의 구조적인 변화를 들 수 있다. 최근 건설투자의 회복은 장기침체에 따른 기술적 반등과 주택경기부양책에 의해 일시적으로 나타난 측면이 강하고 구조적으로는 건설수요가 둔화되는 단계에 와 있다. 국내 건설산업은 시대적인 특징을 보이고 있는데 1960∼70년대의 경제개발과 해외건설수요로 인한 건설업 급성장기, 1980년대의 해외건설 침체·국내건설시장 팽창기, 1990년대 초 주택 200만호 건설과 대형 국책사업에 따른 고성장 지속기, 1990년대 후반 외환위기 충격을 계기로 한 구조조정기로 나눌 수 있을 것이다. IMF 충격 이후 신규 주택건설시장 침체의 대안시장으로서 리모델링 시장이 부상한 것이다.

주택시장의 구조적인 변화도 리모델링 시장이 성장할 수 있는 배경이다. 주택 200만호 공급 이후 절대부족이 해소돼 신축수요는 중장기적으로 둔화되는 단계로 들어섰다. 주택보급률은 2001년 기준으로 98.3%로 100% 시대를 눈앞에 두고 있다. 주택 재고량이 1,200만호를 넘어서고 있고 신축 후 20년이 경과한 주택이 전체의 26%에 달하고 있다. 주택보급률이 포화상태에 이르면 신축수요는 둔화되는 반면 재고 주택의 개·보수 수요가 본격적으로 확대되는 경향을 보이게 된다.

현재 진행중인 서울시 저층단지 재건축은 향후 5년 이내 일단락 가능성이 크고 그밖의 대부분 재고아파트는 고밀도 건축과 용적률·건폐율 하향조정으로 노후될 경우 재건축에 따른 개발이익을 기대하기 힘들기 때문에 리모델링 수요로 전환될 것이다.

무엇보다도 공동주택단지의 노후화가 본격 진행되고 있다는 점이다. 1980년대 중반 이후 본격적으로 건설되어온 고층 아파트가 노후화 단계에 진입하여 유지·보수 필요성이 제기되고 있다. 특히, 주택 200만호 건설계획 이후 1990년대 들어 대량으로 신축된 고밀도·고층아파트는 용적률 하향조정 등으로 재건축이 어렵고 부실시공 등으로 내구연한이 짧아 노후단계에 진입하면 대규모 리모델링 수요로 나타날 것으로 보인다.

젊은층을 중심으로 주택에 대한 인식이 소유보다는 사용가치에 중점을 두는 쪽으로 변화하는 인식변화도 리모델링 확산에 기여할 것이다. 우리 나라는 전통적으로 주택 소유개념이 강해 사용가치보다 소유 자체를 중시하는 경향이 있다. 이는 사용가치 제고에 중점을 둔 리모델링보다는 보유 목적의 신축 주택을 더 선호하도록 작용하고 있는 것으로 풀이된다. 주택보급률이 100%를 넘고 임대주택공급이 충분히 이루어지면서 주택 가치관이 과시와 체면을 중시하는 소유개념에서 주거개념으로 바뀌어 갈 것으로 기대된다.

소득수준이 향상되고 정보화가 확산되고 있는 것도 노후주택 리모델링 수요로 연결될 것이다. 선진국들의 주택리모델링 시장 형성과정을 보면 시장 규모가 1인당 국민소득 수준과 정의 관계에 있다. 특히, 1만 달러 수준을 넘어서면서 삶의 질에 대한 욕구가 강해지고 이에 따라 주택 리모델링시장도 본격적으로 형성되는 것으로 나타나고 있다. 가계의 주택소비 패턴은 양적인 면에 치중하다가 소득수준 향상과 함께 주거환경의 질을 중시하는 방향으로 바뀌게 되고 이를 위해 기존 주택의 기능, 미, 신기술 접목 등 부가가치를 높이려는 욕구가 커지게 된다.

정보화 사회의 진전으로 빌딩의 IBS(Intelligent Building System)화가 확산되고 있는 것처럼 노후주택의 경우도 초고속인터넷망, 디지털 가전 확산 등 일상생활의 디지털화가 리모델링 수요를 촉발하게 될 것이다.


주택정책 신축위주에서 재고주택 관리·운영 중시로 변화

주택시장의 구조변화에 따라 주택정책도 신축 위주에서 재고주택의 관리·운영을 중시하는 방향으로 바뀌어가고 있다. 주택 리모델링 활성화를 위한 건축법 시행령, 도시계획법 시행령, 주택건설촉진법, 공동주택관리령 등 기존 건축물에 대해 건축기준을 정한 법령의 완화 및 절차 간소화와 함께 신축 건축물에 대해서도 향후 리모델링에 대비한 설계기준 제정 등 관련 법·제도의 정비가 진행되고 있다. 정부는 노후 공동주택의 리모델링을 활성화 하기 위해 관련 규제를 완화하고 금융·조세상 지원을 늘릴 방침으로 있다.

제도적인 여건 변화로 환경오염 방지 및 자원절약의 필요성이 대두되고 있는 것도 리모델링 시장확대 요인이다. 최근 급속히 확산되고 있는 공동주택 재건축 사업은 막대한 사회적 자원의 낭비를 초래하는 등의 부작용을 수반하고 있다. 엄청난 건축 폐기물을 양산하여 환경문제를 야기하고 건축자원의 고갈을 초래할 뿐만 아니라 재건축 기간 동안 일시적으로 해당 지역의 주택수급 불균형을 심화시키는 주요인이 되고 있다. 건축한지 겨우 20년 정도 경과한 주택을 철거하고 새로 건축하는 무분별한 재건축은 주택 과소비라고 할 수 있다. 또한 에너지 고효율화 정책도 한 요인이다. 2018년 기후변화협약의 본격 발효에 대비해 기존 건축물을 에너지 절약형으로 전환할 필요성이 대두되고 있다. 난방비용 증가로 난방효율성을 위한 단열재의 설치·강화가 요구되고 있어 리모델링이 재고주택의 효율적 관리의 대안으로 부상하고 있는 것이다.


공동주택단지 리모델링 시작단계

현재 국내 주택 리모델링시장은 미미한 수준에 그치고 있다. 주택 리모델링시장은 영세한 주택수리업체나 인테리어 업체가 단독주택, 아파트 개별가구를 대상으로 시공하는 초기단계에 있다. 주택리모델링 시장확대의 관건인 공동주택단지의 리모델링은 시범단지 한 곳이 최근 착공할 정도로 미미한 수준이다. 재건축은 곧 수익성이라는 인식이 뿌리깊은 상태에서 리모델링은 재건축 만큼 개발이익이 크지 않아 주민동의를 이끌어내기 힘든 실정이다.

그러나 공동주택의 리모델링에 대한 인식은 점차 확산되고 있는 것으로 나타났다. 한국건설산업연구원이 지난해 8월 서울과 수도권 103개 아파트 단지 입주자 대표 206명을 대상으로 리모델링 의식 조사 결과 42.9%가 재건축 추진이 불가능할 경우 리모델링을 대안으로 찾겠다고 밝힌 바 있다. 주택건설업체들도 성장 잠재력을 지닌 리모델링 사업을 강화하기 위해 리모델링 사업부를 신설하는 등 리모델링 붐 조성에 나서고 있다. 당장의 수익성보다는 미래 수익 가치에 초점을 맞춰 시장 선점전략 차원에서 리모델링 사업을 준비중이다.

정부가 개발이익을 기대할 수 없을 정도로 재건축을 규제하는 쪽으로 정책방향을 바꾸면서 대안으로서의 리모델링에 대한 관심은 더욱 커질 것으로 보인다. 용적률 인하(300→250∼200%), 소형평형 의무제 부활로 기존 용적률이 200% 이상인 중층 이상 아파트의 재건축은 어려워진 상황이다. 리모델링 공사비용(평당 80만∼120만원)이 재건축보다 50∼70% 정도 적게 들고 기간(6∼12개월)도 재건축(2∼5년)에 비해 휠씬 짧다는 장점이 있다. 주택 리모델링 수요가 조기에 가시화되기는 어려워도 노후화 된 아파트단지를 대상으로 점차 확산될 것으로 예상된다.


주택 리모델링 활성화의 제약요인

공동주택 단지의 리모델링이 본격적으로 형성되지 못하는 이유는 재건축 개발이익 기대, 리모델링에 대한 복잡한 의사결정 구조, 리모델링 관련 법이나 제도 미비, 리모델링 금융 취약 등을 들 수 있다.

단기적으로 재건축 개발이익에 대한 기대감이 가장 큰 장애요인으로 들 수 있다. 저밀도 아파트단지를 중심으로 불기 시작한 재건축 붐은 리모델링이 필요한 노후화된 중층 이상 아파트단지로까지 확산되었고 이에 따라 재건축에 비해 개발이익이 작은 리모델링에 대한 관심은 상대적으로 줄어들 수밖에 없다.

소유주들의 복잡한 의사결정 구조도 걸림돌이다. 아파트 등 공동주택단지 리모델링의 경우 소유주가 다수로 100% 찬성의 의사결정이 용이하지 않다. 이는 건설업체들이 적극적인 참여를 꺼리는 이유가 되고 있다. 반면 상업용 건물, 대형 업무용 건물의 경우 건물주가 소수여서 리모델링 의사결정이 용이하기 때문에 상대적으로 개·보수가 쉽게 이루어지는 편이다.

리모델링 관련 법·제도도 미비하다. 기존 주택관련 제도는 주택건설촉진법 등 신축 위주의 법체계로 되어 있다. 주택 개·보수관련 규정은 부분적으로 산재해 있으며 행위를 제한하는 규제가 대부분이다. 리모델링 공사 시 재산세, 등록세, 취득세 등 조세감면 규정도 미비되어 있다. 또한 리모델링 추진시 시공상 제약요인을 최소화하기 위해서는 신축과정부터 리모델링을 염두에 둔 제도보완이 필요하다. 예를 들어 리모델링을 보다 적은 비용으로 원활하게 할 수 있도록 라이프싸이클을 고려한 설계를 규정하는 것이다.

주택 리모델링 금융도 취약하다. 리모델링에는 일시에 막대한 자금이 소요되나 서울시 아파트 단지의 경우 특별수선충당금을 적립하지 않거나 적립비율이 5% 이하인 단지가 전체의 86.2%로 대규모 리모델링시 재원 마련에 걸림돌이 될 가능성이 크다. 정부가 국민주택기금에서 리모델링 비용을 저리에 대출해주고 있으나 규모가 부족하고 일부 은행이 리모델링 금융상품을 개발했으나 상품종류가 단순하여 수요를 유발시키기에는 아직 미흡한 실정이다. 아파트 특별수선충당금의 체계적인 적립 유도, 국민주택기금 지원규모 확대, 리모델링 기금조성 등을 검토할 수 있을 것이다.

외환위기 충격으로 1998년 이후 주택 신축물량이 부족했던 반사적인 영향으로 과도기적으로 주택 신축수요가 왕성하게 나타나고 있는 점도 상대적으로 리모델링 시장확대의 걸림돌이다. 금융개혁의 성과로 나타난 초저금리 현상과 주택금융 확충으로 물꼬가 터진 풍부한 시중 유동성은 일시에 주택 신축수요를 촉발시킴으로써 리모델링시장이 상대적으로 위축된 결과를 가져왔다.


공동주택 리모델링 잠재시장은 막대

이에 따라 우리 나라 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 일본, 미국의 3분의 1에 불과한 초기단계에 머물고 있는 것으로 나타났다. 한국건설산업연구원에 따르면 일본, 미국은 전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중이 30%대에 이른 반면 한국은 8∼10%에 그치고 있다. 이에 따라 한국 리모델링산업의 성장추세를 감안하면 오는 2020년에야 미국과 일본의 수준에 이르게 될 것으로 전망된다. 일본의 경우 지난 95년 14조8천억엔으로 건설시장의 15%에 그쳤던 리모델링시장이 2000년도에는 21조2천억엔으로 30%에 이를 만큼 급성장하여 신규건설시장을 대체하고 있다. 미국도 지난 10년간 리모델링시장이 고속성장해 1998년에 전체 건설시장의 31.7%를 차지하고 있다.

그러나 잠재시장 규모는 막대한 것으로 추정되고 있다. 리모델링 수요는 건축 경과연수로 평가한 노후화 건물의 현황을 통해 간접적으로 추산해 볼 수 있다. 우리 나라의 산업화 역사가 짧다는 점을 고려하면 시간이 경과될수록 노후화 건축물의 비중은 빠르게 누적될 것으로 예상해 볼 수 있다.

건축 연도별 주택수로 보면 리모델링 수요가 본격화될 20년 이상 경과한 총 주택수는 200여만 가구로 1959년 이전 56만3천호, 1960∼69년 38만8천호, 1970∼79년 1백9만3천호 등으로 나타났다. 노후화 주택 가운데 특히, 고층아파트 재고물량은 향후 주택 리모델링 잠재수요의 척도가 될 것이다.

아파트의 신축비중은 1980년 이후 급격히 증가하였으며 1990년 이후에는 10층 미만 저층아파트 비중이 5% 내외에 그치고 있다. 신규 주택공급 중 아파트가 차지하는 비중은 1990년 66.8%, 1995년 80.3%, 2000년에는 76.5% 등 높은 수준을 지속해 공동주택의 리모델링 잠재시장 규모도 커지고 있는 것으로 보인다. 전체 주택재고 중 20년 이상 경과된 공동주택은 1998년 현재 15만7천호에 이르고 있으며 이 가운데 20년 이상 25년 미만은 13만3천 가구, 25년 이상 30년 미만은 2만3천 가구, 30년 이상은 1천 가구에 달한다. 아파트 규모를 준공 연도별로 보면 1980년까지는 24평 미만의 소형 아파트가 주로 공급되었고 1980년대 이후 25∼44평형 중형 아파트 건설이 본격화되었으며 1999년 이후 IMF 위기를 극복하면서 주상복합아파트 건설붐을 계기로 고급화·대형화 추세가 두드러졌다. 특히, 신축 아파트의 높이는 1970년대 5층형, 1980년대 12∼15층, 1990년대 이후 16층 이상 초고층 건설 등 고층화 경향이 뚜렷해지면서 용적률이 크게 높아졌다. 아파트의 고층화 경향은 미래 주택 리모델링 잠재수요의 증가 요인이다.


주택리모델링시장 4∼5년 이후 본격 형성

본 연구에서는 이상의 재고주택 현황을 통해 잠재시장 규모를 추정해보았다. 전체 주택 리모델링 시장규모를 추정한 선행 연구결과들과 달리 주요 건설업체들의 잠재시장이라고 할 수 있는 공동주택의 리모델링 시장규모에 초점을 맞추었다. 공동주택이 전체 주택에서 차지하는 비중은 1970년대까지는 13.5%, 1980년대 58.1%에 불과했으나 1990년대 전반 70%대, 90년대 후반 80%대를 기록하는 등 공동주택이 보편적인 주거형태가 되어가고 있다. 이는 공동주택의 노후화가 진행되었을 때 유지·관리, 즉 리모델링이 본격적으로 대두될 가능성이 있음을 시사하는 대목이다. 단독주택 리모델링시장의 경우 주로 소규모 인테리어 업체나 특화된 리모델링 업체들의 잠재시장이고 연립공동주택은 저층으로서 리모델링보다는 재건축 잠재시장으로 볼 수 있어 제외했다.

아파트 리모델링 시장규모를 5년 단위로 추정한 결과 잠재시장규모는 2001∼2005년 6조5,093억원, 2006∼2010년 14조7,188억원, 2011∼2015년 44조2,628억원, 2016∼2020년 50조 5,015억원에 이를 것으로 전망되었다. 2005년까지 완만한 성장세를 보이다 1980년대 후반 건축된 아파트의 리모델링 수요가 대두될 2006∼2010년 사이, 즉 4~5년 이후 시장이 본격적으로 형성되기 시작할 것으로 보인다. 2010년대 초반 들어 주택 200만호공급계획에 따라 집중적으로 지어진 수도권 5개 신도시 아파트를 중심으로 아파트 리모델링시장은 급성장할 것으로 예상된다.

공동주택 리모델링 시장여건이 다소 나아지고는 있으나 주거용 건축물의 노후화, 내구성, 안전성 등을 고려할 때 리모델링시장이 조기에 확대되기는 어려울 것으로 보인다. 리모델링이 필요한 공동주택단지 입주민들은 아직은 노후화되었을 경우 재건축에 따른 수익성 확보에 익숙해 있어 리모델링을 통해 주거환경의 질을 개선하는 방향으로 의식전환이 일어나기에는 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다.


주택리모델링 정책 개선방향

공동주택의 리모델링을 조기에 활성화시키기 위해서는 우선 정부의 주택정책이 신축 주택공급 확대에서 재고주택의 유지·관리를 중시하는 방향으로 전환될 필요가 있다. 최근 들어 주택정책에 리모델링이 한 분야로 포함되고 있지만 공동주택 리모델링의 인센티브, 허용 범위, 기준, 절차 등이 현실에 맞게 명시되어야 할 것이다.

주택관리 정책 측면에서 보면 주택보급률이 포화 상태에 이르면서 주택공급의 양적 확대 못지 않게 재고주택 적정관리의 중요성이 커지고 있다. 주택보급률이 100%에 육박한 데다 재고주택의 물리적·사회적 보수연한이 돌아옴에 따라 절대부족 해소를 위한 신축 위주에서 효율적인 재고주택의 관리·운영으로 주택시장의 중심이 옮겨가기 시작했다. 주택보급률 100% 시대, 노령화 등 인구구조 변화, 정보화, 에너지 등 자원 절약, 환경우선 등을 고려할 때 주택정책의 방향을 양적 공급에서 질적 개선으로 전환할 필요성이 있다. 공동주택의 장기 수선계획 수립을 지원하고 리모델링을 위한 특별수선충당금 적립을 유도하는 등 리모델링 활성화 기반이 구축되어야 한다. 현행 주택 개·보수 규정도 행위규제 위주에서 리모델링 수요에 맞추어 근본적으로 완화하고 특히, 아파트 단지 등 공동주택 개·보수 관련 규정의 정비가 시급하다.

건설산업 정책 측면에서 보면 주택보급률 포화 등으로 신축 수요가 지속적으로 둔화되는 과정에 있어 21세기형 신 건설수요의 창출을 지원할 수 있는 법적, 제도적 기반 마련이 필요한 시점이다. 리모델링 금융 활성화, 리모델링을 염두에 둔 설계 매뉴얼 발간, 재정지원 노력 등도 주택 리모델링 활성화를 위해 필요하다. 노후화된 공동주택단지를 리모델링 관리지구로 지정하는 등 자원의 효율적 활용을 위해 일정부분 리모델링을 의무화 하는 것도 방안이 될 수 있다.

특히 리모델링에 따른 인센티브를 주는 방안을 적극 검토할 필요가 있다. 각양각색의 의견과 상이한 주택 개·보수 필요 정도 등으로 현실적으로 리모델링 조합의 사업 추진이 힘든 데다 재건축 개발이익 기대에 익숙해진 주민들이 리모델링을 통해 수익성보다는 주거환경의 질을 개선하는 방향으로 인식이 전환하는 것이 쉽지 않을 것이기 때문이다. 리모델링 사업의 효율성 제고를 위한 리모델링 기획, 기술 및 학술 연구도 동시에 뒷받침되어야 할 것이다. 리모델링에 대한 금융·세제 지원 확대 등 관련 법제도의 지속적인 보안과 함께 시범사업의 성공적인 추진 등 홍보 강화, 일반 국민의 리모델링에 대한 인식제고도 필요하다.



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